Regler ved fraflytning når du ejer mere end én udlejningsbolig
Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Handyhand
Det kan være svært at finde hoved og hale i de mange regler, der er for dig som udlejer, når en lejer fraflytter lejemålet. I den forbindelse har vi udarbejdet nedenstående guide, der forhåbentlig kan give svar på nogle af de spørgsmål, der måtte opstå i en sådan situation.
Min lejer fraflytter lejemålet - hvad gør jeg?
Det første der skal ske, når en lejer skal til at fraflytter et lejemål, er at udlejeren skal indkalde til et fraflytningssyn med min. En uges varsel. Her skal lejer og udlejer foretage et fraflytningssyn sammen ude i lejemålet. Fraflytningssynet skal ske senest 14 dage efter lejer er fraflyttet lejemålet. Udlejer udarbejder en fraflytningsrapport i lejers tilstedeværelse ved fraflytningssynet og denne indeholder de poster, som ønskes udbedret eller istandsat efter fraflytningen på lejers regning. Da selve udbedringen først sker efter lejers overdragelse af nøglerne til udlejer, sker arbejdet altid på udlejers foranledning.
Der er krav til udlejer om at indhente lejers underskrift ved selve fraflytningssynet og herefter udlevere et eksemplar til lejer på stedet.
Det er altså en opgørelse over de skader eller istandsættelser, som udlejer mener, lejer skal betale for udbedringen af. Udlejer vil efter fraflytningssynet gå igang med at indhente tilbud på de forskellige arbejder. Det er en god kotyme at udlejer indhenter 3 tilbud og vælger det billigste tilbud til modregning i lejers depositum.
Den endelige opgørelse kan i nogle tilfælde også indeholde eventuelt manglende husleje, aconto betaling eller lign.
Ejer du kun en enkelt udlejningsbolig, er der ikke samme krav til indkaldelse, udarbejdelse og udlevering af en skriftlig fraflytningsrapport.
Her skal du senest 14 dage fra det tispunkt du har modtaget nøglerne fra lejer lave en gennemgang af lejemålet og sende lejer en opgørelse over de ting der skal udbedres på deres regning.
Det sker ofte at lejer og udlejer mødes på ejendommen, men der er ingen krav hertil. Her er det vigtigt at du skal være opmærksom på, at mødes du med lejer på ejendommen og laver en fælles besigtigelse og evt. Rapport over skader/vedligeholdelse, kan du højst tænkeligt ikke komme med yderligere punkter til lejers forpligtigelser, selvom du holder dig indenfor de 14 dage.
Det bedste råd er derfor at du tager alene ud i lejemålet og gennemgår det fra A til Z og så efterfølgende mødes med lejer. På den måde undgår du at stresse overdragelsen igennem fordi lejer står i baggrunde og lave en mangelfuld fraflytningsrapport. Mødes du med lejer på lejemålet er det en rigtig god ide at få lejer til at skrive under, så du har deres accept af at de er enige i de punkter du efterfølgende vil bede dem betale.
Både som udlejer af en eller flere boliger gælder der den regel, at overholder du ikke fristerne, så bortfalder muligheden for at kunne kræve betaling fra lejer.
Hvor meget må en udlejer opkræve af sin lejer?
I langt de fleste tilfælde skal man som lejer indbetale et depositum til udlejer, hvilket også vil fremgå af lejekontrakten. Dette kan altid maksimalt være tre måneders husleje. Et depositum er udlejers sikkerhed for, at lejer ikke ”render” fra regningen efter fraflytning. Når udlejer har fratrukket diverse poster i fraflytningsrapporten samt evt. Andre skyldige beløb i sin endelig opgørelse vil udlejer stå tilbage med enten et tilgodehavende fra lejer eller et restdepositum som skal udbetales til lejer. Er det sidste tilfældet skal dette så vidt mulig ske så snart det er muligt og helst senest 6 uger fra lejers overdragelse af nøglerne.
Ofte er depositummet, som lejer indbetaler ved indflytning, dog ikke nok til at dække udgifterne, der kan være ved fraflytning og istandsættelse af lejemålet. I sådan et tilfælde kan udlejer kræve differencen betalt af lejer. Da lejers interesse er at skulle betale mindst muligt og udlejers det modsatte, skal udlejer i opgørelsen angiver den præcise udgift for hver eneste post, så lejer kan se, hvad der betales for.
Ved vurderingen af hvad og hvor meget der skal betales, skal der altid tages hensyn til alder og stand af det pågældende inventar/materiale dengang ved lejers overtagelse. Eks: en Lejer overtager et lejemålet hvor der i stuen ligger et kvalitetsgulvtæppe med plus 5 år på bagen. Tæppet er vedligeholdt og uden pletter. Ved lejers fraflytning konstaterer udlejer, at lejer har spildt en flaske rødvin på gulvtæppet. Der er ingen tvivl om, at lejer har plettet tæppet, men kan udlejer kræve at lejer skal betale for et helt nyt tæppe i samme kvalitet som det der lå der i forvejen. I dette tilfælde, skal udlejer i første omgang få et tilbud på om tæppet kan renses eller på anden måde reddes. Såfremt dette enten ikke er muligt eller rentabelt må udlejer herefter indhente tilbud på et nyt tæppe i samme kvalitet. Ved selve opgørelsen i lejers depositum skal udlejer tage hensyn til at tæppet var 5 år gammelt og udefra et rimelighedsprincip fratrække en del af udgiften hertil. Ellers ender lejer med at betale for et tæppe som er i bedre stand end det var ved lejers overtagelse.
Udlejer har bevisbyrden, hvilket også betyder at udlejer skal sørge for at have god dokumentation for at lejer rent faktisk har påført lejemålet evt. Skader. Dette gør typisk ved at lave en god og grundig indflytningsrapport med billedmateriale ved lejers indflytning.
Udlejer skal altid huske i § 11 at uddybe hvis det forventes at lejer har en udvidet vedligeholdelse. Herunder eks. Vedligeholdelse af haven eller hvidevarerne. Står det ikke i § 11, og er der sagt ja til at lejer har den indvendige vedligeholdelsen i § 8 forventes det kun at lejer løbende står for maling af flader og evt. Slibning af gulve. Som udlejer skal du derfor altid sørger for at få aftalt og oplyst lejer om disse forpligtigelser på lejekontrakten, da du efterfølgende ikke kan pålægge lejer arbejdet, medmindre lejer er indforstået herom.