Regler ved fraflytning når du kun ejer én udlejningsbolig
Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Handyhand
Er du, som udlejer, i tvivl om, hvad reglerne er ved en fraflytning, når du kun ejer én udlejningsbolig, læs mere her. I denne artikel hjælper vi med at komme eventuel tvivl og spørgsmål til livs blandt udlejere. Der findes nemlig mange forskellige regler alt afhængig af, om udlejeren ejer blot én bolig eller mere end én bolig.
Udlejning af kun én bolig
Ved fraflytning af et lejemål er det ikke lovpligtigt at der skal foretages et fraflytningssyn sammen med lejer, men blot et krav til udlejer om at lave en opgørelse over hvilke skader der skal udbedres på lejers regning. Udlejer har 14 dage fra nøglerne er overdraget til at udarbejde og sende opgørelse til lejer.
Det er vigtigt, at udlejeren kan bevise, at opgørelsen er sendt inden for de 14 dage. Det anbefales at udlejer udover at sende opgørelsen med afleveringsattest (så det kan bevises at opgørelsen er afsendt) også sendes via e-mail og evt. Sms. De sidste 2 fremgangmåder må dog aldrig stå alene og skal kun ske som supplement som til afsendelsen af det fysiske brev.
En sådan opgørelse indeholder de elementer som skal udbedres i lejemålet, men ikke udgifterne hertil, da det er med så kort varsel. Udlejer opfordres altid til at tage en masse billeder af lejemålet, både ved lejers indflytning og ved lejers fraflytning. Udlejer bør tage nærbilleder af skaderne og sende med, sammen med opgørelsen. På denne måde sikre udlejer sig bedst mod evt. Uenigheder fra lejer.
Når der indhentes tilbud i forbindelse med disse udbedringer, så er det god skik at udlejeren indhenter tre tilbud, hvorefter det billigste vælges. Hvis depositummet rækker vedrørende udbedring af skaderne, så er det også kutyme, at restdepositummet tilbagebetales til lejer inden for 1,5 måneder efter fraflytningen.
Hvad skal fremgå af opgørelse ved fraflytning?
Opgørelsen skal indeholde de istandsættelseskrav, som udlejer kræver, at lejer betaler for. Det er meget vigtigt, at det er udspecificeret, hvilke poster udlejer refererer til.
Dette kan f.eks. være skader på gulvet i lejemålet eller lign. Da bevisbyrden ligger hos udlejer, er det vigtigt for udlejer at han kan bevise skaden ikke var ved lejers indflytning. Måske er der lavet en indflytningsrapport, måske er der taget en masse billeder af lejemålet som kan bevise hvorvidt skaden er opstået i lejeperioden.
Hvad kan udlejer istandsætte på lejers regning?
Udlejer har til pligt at informere om alle de poster, der ønskes istandsat. Finder udlejer ud af, at der ønskes flere poster istandsat, end hvad fremgår af fraflytningsrapporten, efter den er i lejers hænder, er det for sent.
Dog gælder denne regel ikke, hvis udlejer har fundet en såkaldt skjult mangel, som ikke var mulig at se under fraflytningssynet. Udlejers mulighed for at opkræve betaling af lejer til istandsættelse forudsætter, at lejer i lejekontrakten er blevet pålagt vedligeholdelsesforpligtelsen. Vedligeholdelsesforpligtelsen skal være over den del af lejemålet, der kræves renoveret, herudover kan udlejer altid også kræve for skader, som udlejer påført lejemålet. Der skal skelnes imellem slidtage og skader, da lejer ikke kan kræve for almindeligt slid og ælde.
Som udgangspunkt er det udlejer, som har vedligeholdelsesforpligtelse over den udvendige og indvendige del af lejemålet. Er der krydses af i § 8 at lejer har den indvendige del af vedligeholdelsen, betyder det blot at lejer skal stå for maling og evt. Slibning af gulve i lejeperioden, når det trænger. Herudover kan det aftales at lejemålet er ny-istandsat og lejer skal istandsætte igen ved fraflytning eller en udvidet vedligeholdelse af eks. Udenom-arealerne eller hvidevarerne m.v. Dette er individuelle aftaler og skal altid fremgå af § 11.
Tilbage i juli 2015 kom der en ændring af lejeloven som ikke mere gjorde det muligt for udlejer ALTID at kræve lejemålet istandsat ved lejer fraflytning, selvom det var istandsat ved lejers overtagelse. Det skal nu vurderes hvorvidt lejemålet trænger eller om lejer kan nøjes med eks. At lappe huller og pletmale. En god fingerregel er at har lejer boet i lejemålet længere tid end et år, skal der som regel altid genmales.
Som tidligere nævnt er skader aldrig en del af denne vurdering, og lejer skal altid udbedre eller betale for skader de har påført på lejemålet.
Bedste råd til udlejer er altid at få udarbejdet en god og solid lejekontrakt som bruges til at forventningsafstemme inden lejeforholdet og som kan benyttes til at regulere evt. Uenigheder omkring vedligeholdelsen i lejeperioden og ved fraflytning. Hertil kommer en god dokumentation af lejemålet inden lejers indflytning.